Cos’è la detrazione acquisto casa ristrutturata e come funziona

La detrazione acquisto casa ristrutturata è un’agevolazione fiscale pensata per chi compra un immobile già ristrutturato invece di affrontare in prima persona un cantiere. È regolata dall’articolo 16-bis del TUIR e riguarda chi acquista, o riceve in assegnazione da una cooperativa edilizia, un’unità immobiliare che fa parte di un fabbricato interamente ristrutturato da un’impresa di costruzione, di ristrutturazione immobiliare o da una cooperativa edilizia.

La differenza rispetto al bonus ristrutturazioni classico è sostanziale: chi acquista non paga direttamente i lavori, quindi non deve conservare fatture per gli interventi edilizi. Il beneficio fiscale nasce direttamente dall’atto di compravendita. In pratica, il legislatore presume che una parte del prezzo pagato per l’immobile incorpori il costo dei lavori sostenuti dal venditore, e permette all’acquirente di portare in detrazione una quota di quel prezzo.

Come si calcola la detrazione acquisto casa ristrutturata: base imponibile forfettaria

Il calcolo non si basa sull’intero prezzo di acquisto, ma su una base forfettaria pari al 25% del prezzo risultante dall’atto notarile, IVA inclusa. Il Fisco presume cioè che un quarto del prezzo di vendita corrisponda al valore dei lavori di ristrutturazione, a prescindere dal costo reale sostenuto dall’impresa.

Un esempio concreto aiuta a capire meglio. Se si acquista un appartamento ristrutturato a 200.000 euro come abitazione principale nel 2026, la base su cui calcolare la detrazione non è 200.000 euro, ma il 25% di quella cifra, cioè 50.000 euro. Su questa cifra si applica poi l’aliquota prevista per l’anno.

Le aliquote 2026 per la detrazione acquisto casa ristrutturata

Dal 2025 le percentuali variano in base alla destinazione dell’immobile:

• 50% della base imponibile forfettaria, se l’immobile diventa abitazione principale
• 36% della base imponibile forfettaria, per le seconde case o gli immobili non adibiti ad abitazione principale

Nell’esempio citato, su una base di 50.000 euro la detrazione totale sarebbe di 25.000 euro per la prima casa (50%) oppure di 18.000 euro per una seconda casa (36%). L’importo viene ripartito in dieci quote annuali costanti da recuperare in dichiarazione dei redditi.

Un dettaglio che spesso sfugge: il requisito di abitazione principale non deve necessariamente esistere già al momento del rogito. È sufficiente che l’immobile venga destinato a residenza abituale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al primo anno in cui si usufruisce della detrazione. Questo dà un po’ di margine se, ad esempio, si sta ancora completando un trasloco o piccoli interventi di rifinitura.

Il tetto massimo di spesa

Il limite di spesa su cui calcolare la detrazione, anche per il 2026, resta fissato a 96.000 euro per unità immobiliare, il doppio rispetto al limite storico di 48.000 euro, confermato anche per quest’anno. Va detto che si tratta di un tetto sul prezzo considerato ai fini del calcolo forfettario, non sull’importo della detrazione stessa.

C’è poi un vincolo aggiuntivo da tenere presente per chi ha un reddito complessivo superiore a 75.000 euro: dal 2025 è in vigore il meccanismo dell’articolo 16-ter del TUIR, che introduce un limite generale e decrescente alle detrazioni fiscali fruibili, compresa questa. Chi rientra in questa fascia di reddito farebbe bene a verificare con un commercialista l’impatto reale sul proprio caso, perché il beneficio potrebbe risultare ridotto rispetto al calcolo teorico.

I requisiti per non perdere il beneficio

Perché la detrazione sia valida, devono essere rispettate alcune condizioni concrete. In questo senso, la documentazione dell’atto notarile gioca un ruolo decisivo.

• l’intervento sul fabbricato deve consistere in restauro e risanamento conservativo oppure in ristrutturazione edilizia (non in una nuova costruzione: gli immobili di nuova edificazione sono esclusi)
• i lavori devono riguardare l’intero edificio, non la singola unità
• la vendita o l’assegnazione dell’immobile deve avvenire entro i termini previsti dalla normativa dal completamento dei lavori
• nell’atto notarile o nel preliminare registrato deve essere indicata la data di fine lavori del fabbricato, oppure occorre un’attestazione rilasciata dall’impresa costruttrice

Quest’ultimo punto non è affatto formale: senza questa indicazione nel rogito, la detrazione rischia di saltare. È uno dei controlli che, quando si segue un acquirente in una compravendita, va verificato sempre con attenzione insieme al notaio.

Cosa cambia dal 2027

Le aliquote attuali (50% e 36%) sono legate a un regime potenziato prorogato fino al 31 dicembre 2026. Dal 2027, salvo ulteriori proroghe da parte del legislatore, le percentuali scenderanno rispettivamente al 36% per l’abitazione principale e al 30% per gli altri immobili. Chi sta valutando l’acquisto di un immobile ristrutturato e rientra nei requisiti per l’aliquota maggiorata potrebbe quindi trovare conveniente perfezionare il rogito entro la fine del 2026.

Un vantaggio da considerare già in fase di ricerca

Chi sta valutando l’acquisto di una casa a Modena e dintorni dovrebbe sapere che un immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato da un’impresa può fare la differenza non solo in termini di qualità costruttiva, ma anche di risparmio fiscale concreto negli anni successivi al rogito. È uno degli aspetti da verificare sempre quando si valuta un immobile: la storia dei lavori eseguiti sul fabbricato, la documentazione disponibile e la possibilità concreta di accedere a questa agevolazione. Chi cerca soluzioni abitative nella zona di Modena può valutare direttamente gli annunci disponibili, oppure affidarsi a un supporto dedicato per chi sta cercando casa in città.

Un percorso di acquisto ben seguito passa anche da una verifica accurata della documentazione tecnica e fiscale dell’immobile, aspetto che rientra tra i servizi offerti da un’agenzia immobiliare strutturata.

Domande frequenti

La detrazione acquisto casa ristrutturata vale anche per le seconde case?

Sì, ma con un’aliquota diversa: il 36% della base imponibile forfettaria contro il 50% previsto per l’abitazione principale.

Serve conservare le fatture dei lavori di ristrutturazione?

No. A differenza del bonus ristrutturazioni classico, qui il beneficio nasce dall’atto di compravendita e non richiede la conservazione delle fatture relative ai lavori edilizi.

Cosa succede se manca la data di fine lavori nell’atto notarile?

Senza questa indicazione, oppure senza un’attestazione rilasciata dall’impresa costruttrice, la detrazione rischia di non essere riconosciuta.

Per capire se un immobile che si sta valutando rientra in queste condizioni, o per essere guidati passo passo nella scelta di una casa ristrutturata con tutti i requisiti in regola, è possibile richiedere una valutazione gratuita al nostro team.