Comprare casa a Modena nel 2026 costa in media 2.492 € al metro quadro, secondo i prezzi richiesti negli annunci di settembre, il 4,7% in più di un anno fa. Ma tra il centro storico e la periferia nord la differenza supera i 1.500 €/mq. In questa guida mettiamo a confronto i quartieri di Modena con i dati dell’Agenzia delle Entrate, dei portali immobiliari e con la nostra analisi di oltre 1.200 annunci, zona per zona.

Dati aggiornati al 26 ottobre 2026.

Quanto costa comprare casa a Modena nel 2026

Il prezzo medio richiesto per una casa a Modena è di 2.492 €/mq su Immobiliare.it e di 2.449 €/mq su Idealista. Sono i prezzi chiesti dai venditori: il valore medio stimato dall’Agenzia delle Entrate è più basso, 1.929 €/mq nel 2025, comunque in crescita del 4,4%.

Per tipo di casa, la maggior parte dei bilocali in vendita costa tra 106.000 e 215.000 €, dei trilocali tra 140.000 e 280.000 € e dei quadrilocali tra 187.000 e 386.000 € (Immobiliare.it).

Prezzi delle case a Modena per quartiere

Secondo Idealista il quartiere più caro è il centro storico, con 3.220 €/mq richiesti; il più accessibile è la zona Tre Olmi, Lesignana e Villanova, con 1.677 €/mq. In mezzo c’è un gruppo di zone tra circa 2.200 e 2.900 €/mq: Saliceta San Giuliano e Baggiovara, Zona Viali, Buon Pastore e Sant’Agnese, Cognento, Crocetta, Fossalta, San Cataldo e Modena Est. In un anno sono cresciute di più Fossalta, San Damaso e San Donnino (+13,7%) e Cognento, Cittanova e Marzaglia (+13,2%). La classifica completa delle zone, con l’andamento mese per mese, è nella pagina sul prezzo al metro quadro a Modena.

Nelle zone che abbiamo analizzato annuncio per annuncio, le case usate sono proposte in media a questi prezzi:

Elaborazione Eden su annunci Immobiliare.it del 23-26 ottobre 2026, senza aste e doppioni.

Dove si vende di più: le compravendite per zona

Nel 2025 a Modena si sono vendute 2.596 abitazioni, il 14,5% in più del 2024. La crescita è stata molto diversa da zona a zona: forte a Morane e Vaciglio e a Buon Pastore–Sant’Agnese, in calo in centro storico e a Crocetta.

Fonte: Agenzia delle Entrate – OMI, Statistiche regionali Emilia-Romagna 2026.

Si vendono di più le case medio-grandi: le compravendite di abitazioni tra 85 e 115 mq sono cresciute del 26,3%, quelle fino a 50 mq sono calate dell’1,7%.

Quante case sono in vendita a Modena

Il 23 ottobre 2026 su Immobiliare.it c’erano 2.787 case in vendita nel comune di Modena. Al ritmo di vendite del 2025, circa 216 al mese, servirebbero quasi 13 mesi per venderle tutte.

L’offerta non è distribuita in modo uniforme: il centro storico da solo conta circa 333 case diverse in vendita, Buon Pastore e Sant’Agnese insieme oltre 400, Morane e Vaciglio circa 126. Trovi il dettaglio per taglio negli approfondimenti di ogni zona.

Quale zona di Modena scegliere: una guida rapida

• Centro storico: per chi vuole vivere a piedi tra servizi, negozi e monumenti. È la zona più cara, con l’usato intorno a 3.100 €/mq, e più di metà delle case in vendita è già ristrutturata. Prezzi e case in vendita in centro storico.
• Buon Pastore e Sant’Agnese: semicentro residenziale, molto richiesto dalle famiglie. Nel 2025 le compravendite sono cresciute del 34,9%. Prezzi e case in vendita a Buon Pastore e Sant’Agnese.
• Morane e Vaciglio: una delle zone che crescono di più, con compravendite +57,9% e una casa in vendita su tre nuova o in costruzione. Prezzi e case in vendita a Morane e Vaciglio.
• Villaggio Giardino: case grandi, verde e il Parco Ferrari, con compravendite +30,9%. La guida al Villaggio Giardino.
• Madonnina, Tre Olmi e Villanova: i prezzi richiesti più bassi della città, sotto i 1.900 €/mq.
• Fuori Modena: a Castelfranco Emilia il prezzo medio richiesto è di 1.984 €/mq, a Piumazzo l’usato costa circa 1.730 €/mq. Case in vendita a Piumazzo. Per gli altri comuni leggi i prezzi delle case in provincia di Modena.

Quanta casa compri a Modena con il mutuo

Ad agosto 2026 il tasso medio dei nuovi mutui per la casa era del 3,55%, con un TAEG del 3,99% (Banca d’Italia). Con una rata di 1.000 € al mese per 30 anni e un mutuo pari all’80% del prezzo puoi comprare una casa fino a circa 277.000 €, con circa 55.000 € di anticipo.

Ai prezzi medi richiesti a Modena sono circa 112 mq: abbastanza per un quadrilocale a Buon Pastore o al Villaggio Giardino, per un trilocale in centro storico. Ricorda di aggiungere notaio, imposte e agenzia: li trovi spiegati nella nostra guida alle spese per l’acquisto della prima casa.

Stai valutando se comprare o restare in affitto? Un trilocale da 90 mq a Modena si affitta a circa 1.100 € al mese: confronta la rata con i prezzi degli affitti a Modena.

Comprare casa a Modena: i passi da fare

1. Definisci il budget e fatti pre-approvare il mutuo prima delle visite.
2. Scegli la zona partendo dai prezzi reali della zona, non solo dagli annunci.
3. Visita e verifica i documenti: attestato di prestazione energetica, planimetria, conformità urbanistica e catastale.
4. Fai la proposta d’acquisto e, se accettata, firma il compromesso.
5. Arriva al rogito dal notaio con il mutuo deliberato.

Se vuoi farti seguire in ogni passaggio, scopri i nostri servizi per chi acquista casa a Modena.

Domande frequenti su comprare casa a Modena

Quanto anticipo serve per comprare casa a Modena?

Con un mutuo pari all’80% del prezzo, per una casa da 277.000 € servono circa 55.000 € di anticipo, più notaio, imposte e agenzia. Con una rata di 1.000 € al mese per 30 anni, ai tassi di agosto 2026, compri fino a circa 277.000 €.

Conviene comprare casa nuova o usata a Modena?

Dipende dal budget: nelle zone che abbiamo analizzato il nuovo costa tra il 27% e il 73% in più dell’usato. A Morane e Vaciglio, per esempio, circa 3.200 €/mq contro 2.300 €/mq (annunci di ottobre 2026).

In quale zona di Modena conviene comprare casa?

Dipende da cosa cerchi: il centro storico per vivere a piedi, con l’usato intorno a 3.100 €/mq; Buon Pastore, Sant’Agnese e Villaggio Giardino per le famiglie, tra 2.000 e 2.400 €/mq; Morane e Vaciglio per una casa nuova; Madonnina, Tre Olmi e Villanova se il budget è più basso.

Quante case si vendono a Modena ogni anno?

Nel 2025 sono state 2.596, il 14,5% in più del 2024 (Agenzia delle Entrate).

Quante case ci sono in vendita a Modena?

Il 23 ottobre 2026 erano 2.787 su Immobiliare.it: al ritmo attuale servirebbero circa 13 mesi per venderle tutte.

Cerchi casa a Modena?

Guarda gli immobili in vendita a Modena oppure contattaci per una ricerca su misura. Se invece devi vendere, ti prepariamo una valutazione gratuita basata sui prezzi reali della tua zona.

Fonti

• Agenzia delle Entrate – OMI, Statistiche regionali Emilia-Romagna 2026, dati 2025
• Immobiliare.it – Mercato immobiliare Modena, settembre 2026; annunci al 23-26 ottobre 2026, elaborazione Eden
• Idealista – Prezzi delle case in vendita a Modena, settembre 2026
• Banca d’Italia – Banche e moneta, dati di agosto 2026