Chi si avvicina all’universo degli investimenti immobiliari spesso si imbatte nei termini usufrutto e nuda proprietà. Non si tratta solo di tecnicismi giuridici, ma di concetti molto concreti che possono fare la differenza tra una scelta poco informata e una mossa strategica per il proprio patrimonio. In questa guida completa vogliamo accompagnarti passo dopo passo nella comprensione di cosa siano davvero l’usufrutto e la nuda proprietà, quali siano i diritti e doveri di chi li detiene, come si possa trarre vantaggio economico da queste forme giuridiche e quando conviene investire in un immobile con usufrutto.

Che tu stia valutando un acquisto casa con usufrutto, che ti trovi nella posizione di dover gestire un immobile ricevuto in eredità o semplicemente voglia approfondire un argomento sempre più attuale, sei nel posto giusto. Da sempre, in Eden Immobiliare lavoriamo per aiutare i nostri clienti a fare scelte consapevoli, anche nei casi più complessi.

Cos’è l’usufrutto e come funziona

Partiamo dalle basi. L’usufrutto è un diritto reale di godimento, disciplinato dal Codice Civile all’articolo 978. Consente a una persona (l’usufruttuario) di godere e trarre utilità da un bene di proprietà altrui, senza poterne però alterare la destinazione economica. L’usufruttuario può viverci, affittarlo, ricavarne un reddito. Il proprietario del bene, in questo contesto, viene chiamato nudo proprietario, perché pur mantenendo la titolarità giuridica, perde il diritto di utilizzo fino alla scadenza dell’usufrutto.

È una forma giuridica molto utilizzata in ambito familiare, ad esempio quando un genitore vuole donare la casa ai figli, ma continuare ad abitarci. Oppure nelle eredità, nelle separazioni o come strategia patrimoniale di lungo termine.

Tipologie di usufrutto

Esistono due principali tipologie di usufrutto:

• Usufrutto temporaneo: ha una durata predefinita, indicata nel contratto o nell’atto notarile. Può durare qualche anno o anche decenni.
• Usufrutto vitalizio: si estingue automaticamente con la morte dell’usufruttuario. È la forma più comune, soprattutto in contesti familiari.

L’usufrutto può nascere in diversi modi:

• Per contratto: ad esempio tramite una donazione con riserva di usufrutto.
• Per testamento: molto comune tra genitori e figli.
• Per legge: è il caso dell’usufrutto legale dei genitori sui beni dei figli minorenni.

Diritti e doveri: usufruttuario e nudo proprietario

La coesistenza tra usufruttuario e nudo proprietario può essere serena, ma anche fonte di equivoci se non si ha ben chiaro chi fa cosa. Vediamo nel dettaglio i rispettivi ruoli.

Diritti e obblighi dell’usufruttuario

Chi detiene il diritto di usufrutto ha:

• Diritto di abitazione: può vivere personalmente nell’immobile.
• Diritto di locazione: può affittare l’immobile e incassare i canoni.
• Diritto di cessione del diritto: può cedere l’usufrutto a terzi (non la proprietà), previa notifica al nudo proprietario.

Ma anche alcuni doveri precisi:

• Pagare le imposte (IMU, TASI, ecc.) come se fosse il proprietario “economico”.
• Curare la manutenzione ordinaria: deve mantenere in buono stato l’immobile, affrontando spese di piccola entità.
• Usare il bene con diligenza: non può danneggiarlo o cambiarne la destinazione (ad esempio trasformare un’abitazione in laboratorio senza permesso).

Diritti e doveri del nudo proprietario

Il nudo proprietario mantiene la titolarità del bene, ma non può usarlo né ricavarne reddito finché l’usufrutto è attivo. Tuttavia:

• Ha l’obbligo di sostenere le spese straordinarie, come ristrutturazioni strutturali, sostituzione dell’impianto elettrico, rifacimento del tetto, ecc.
• Può vendere la nuda proprietà, anche se il valore sarà inferiore rispetto a quello dell’immobile pienamente disponibile.
• Rientra in possesso pieno dell’immobile alla scadenza dell’usufrutto, senza costi o procedure aggiuntive.

Questa suddivisione può sembrare sbilanciata, ma si basa su un equilibrio giuridico molto solido. Entrambi i soggetti devono collaborare per mantenere il valore dell’immobile nel tempo.

Quando e come si estingue l’usufrutto

Il diritto di usufrutto non è eterno. Si estingue al verificarsi di una di queste condizioni:

• Scadenza naturale: se l’usufrutto è temporaneo, cessa alla data pattuita.
• Decesso dell’usufruttuario: nel caso dell’usufrutto vitalizio.
• Rinuncia volontaria: l’usufruttuario può rinunciare al diritto con atto notarile.
• Consolidazione: se il nudo proprietario acquista anche l’usufrutto o viceversa.
• Inutilizzo prolungato: se per oltre 20 anni il diritto non viene esercitato (ipotesi rara e complessa da dimostrare).

Alla cessazione dell’usufrutto, la piena proprietà torna al nudo proprietario senza necessità di ulteriore atto. È quindi fondamentale avere una buona documentazione e gestire l’immobile con trasparenza per evitare complicazioni future.

Comprare una casa in nuda proprietà: perché può essere un ottimo investimento

Chi desidera investire nel mattone con una prospettiva di medio-lungo periodo, spesso trova interessante l’acquisto di una nuda proprietà. Ma di cosa si tratta, concretamente?

Acquistare una nuda proprietà significa comprare la titolarità dell’immobile, rinunciando temporaneamente al diritto di utilizzarlo. L’usufruttuario resta a viverci (o ad affittarlo) fino alla naturale estinzione del diritto. Una formula che sembra penalizzante a prima vista, ma che in realtà porta vantaggi notevoli:

Perché il prezzo è più basso?

Il valore di un immobile in nuda proprietà è inferiore rispetto a quello in piena proprietà perché il compratore non può godere subito del bene. Questo sconto dipende dall’età dell’usufruttuario: più è anziano, maggiore sarà il valore della nuda proprietà. Il calcolo si basa su tabelle ministeriali che stabiliscono dei coefficienti in base all’età.

Vantaggi dell’investimento in nuda proprietà

• Prezzo d’acquisto ridotto: in certi casi si arriva a risparmiare anche il 40-50% rispetto al prezzo di mercato.
• Nessuna gestione ordinaria: tutte le spese di manutenzione sono a carico dell’usufruttuario.
• Zero imposte annuali: IMU e TASI le paga l’usufruttuario.
• Aumento del valore nel tempo: quando si acquisisce la piena proprietà, il valore dell’immobile sarà probabilmente aumentato.
• Flessibilità futura: alla fine dell’usufrutto potrai vivere nell’immobile, metterlo a reddito o rivenderlo a valore pieno.

Una scelta ottimale per chi ha liquidità da investire, non ha fretta di utilizzare il bene, e cerca un’opportunità a basso rischio e alta redditività nel lungo periodo.

Quando conviene e quando no

La nuda proprietà non è una formula adatta a tutti. È consigliata in particolare a:

• Investitori pazienti, che vogliono diversificare il patrimonio.
• Figli che vogliono anticipare l’eredità ai genitori ma lasciar loro l’uso dell’immobile.
• Chi cerca un acquisto a prezzo ribassato in una zona di forte crescita.

Potrebbe non essere la scelta giusta se:

• Hai bisogno di un’abitazione nell’immediato.
• Conti su un rendimento nel breve termine.
• Hai difficoltà a valutare correttamente l’età dell’usufruttuario e la durata attesa del diritto.

Per questo è fondamentale avere al proprio fianco un consulente immobiliare preparato, che ti guidi nella valutazione del caso specifico e ti aiuti a stimare vantaggi, tempi e prospettive reali.

Conclusioni: il ruolo dell’agenzia immobiliare in questo tipo di operazioni

Gestire o acquistare un immobile con usufrutto non è come comprare una casa “standard”. Servono competenze specifiche, attenzione ai dettagli contrattuali e una corretta valutazione economico-giuridica. Un piccolo errore può compromettere tutto.

Noi di Eden Immobiliare accompagniamo ogni giorno persone come te in operazioni di acquisto in nuda proprietà, successioni con usufrutto, donazioni e vendite complesse. Conosciamo bene le criticità e sappiamo come affrontarle con trasparenza e strategia.

Hai un dubbio su un immobile in usufrutto? Ti interessa investire in una nuda proprietà? Contattaci senza impegno: ti aiutiamo a fare chiarezza, numeri alla mano.

FAQ – domande frequenti sull’usufrutto

Cos’è l’usufrutto in parole semplici?

L’usufrutto è il diritto di usare un bene di proprietà altrui e trarne vantaggio (ad esempio vivere in una casa o affittarla), senza essere il proprietario.

Chi paga le tasse in caso di usufrutto?

Le tasse ordinarie (IMU, TASI, Tari) sono a carico dell’usufruttuario, perché è lui a godere del bene. Il nudo proprietario non ha oneri fiscali fino alla scadenza dell’usufrutto.

Posso vendere una casa con usufrutto?

Sì, sia l’usufruttuario che il nudo proprietario possono vendere la propria quota, ma non la piena proprietà se non agiscono insieme.

Quanto vale una casa in nuda proprietà?

Dipende dall’età dell’usufruttuario. Più anziano è, più alto sarà il valore della nuda proprietà. Esistono tabelle ufficiali per calcolare la quota precisa.

È rischioso comprare una nuda proprietà?

È un investimento a basso rischio se ben valutato. L’unico “rischio” è il tempo: potresti dover aspettare anni per entrare in possesso dell’immobile.

L’usufrutto può essere revocato?

No, se non per cause specifiche come rinuncia volontaria, decesso dell’usufruttuario o violazione grave dei doveri (es. danneggiamento del bene).

Conviene donare la casa con riserva di usufrutto?

In ambito familiare è una soluzione molto diffusa e fiscalmente vantaggiosa. Permette ai genitori di trasferire la proprietà ai figli mantenendo il diritto di abitazione.

Serve un notaio per l’usufrutto?

Sì, qualsiasi atto di costituzione o cessazione dell’usufrutto deve essere redatto da un notaio e registrato per avere validità legale.

Cosa succede alla morte dell’usufruttuario?

L’usufrutto si estingue automaticamente e il nudo proprietario diventa pieno proprietario, senza ulteriori formalità.

Usufrutto e diritto di abitazione sono la stessa cosa?

No. Il diritto di abitazione è più limitato: consente solo di vivere nell’immobile, mentre l’usufrutto permette anche di affittarlo e trarne profitto.